Ogólne zasady udzielania kredytów na mieszkanie. Kredyty mieszkaniowe są udzielane na zakup mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym. Przypomnijmy, że zakupem na rynku pierwotnym nazywamy zakup nowego mieszkania, a na rynku wtórnym – zakup mieszkania odsprzedawanego przez jego poprzedniego właściciela. Prawie wszystkie kredyty mieszkaniowe są udzielane na długie terminy, najczęściej na okres od 20 do 35 lat1. Udzielając tych kredytów, banki przywiązują największą uwagę do spełnienia dwóch warunków: wykazania zdolności kredytowej oraz posiadania przez klienta odpowiednich zabezpieczeń. Podstawowym zabezpieczeniem takiego kredytu jest oczywiście mieszkanie. Problem polega na tym, że klient mieszkania tego nie posiada, zamierza je dopiero kupić – w rozdziale VI pokazujemy, jak problem ten jest rozwiązywany.
Kredyt mieszkaniowy
Wielkość kredytu. Kredyty na zakup mieszkania stanowią większość kredytów hipotecznych udzielanych przez banki. Są one obecnie spłacane przez ponad milion osób. Wielkość tych kredytów jest bardzo zróżnicowana. Większość klientów obawia się obciążeń z tytułu wysokich odsetek i stara się maksymalnie ograniczyć wielkość kredytu, odpowiednio zmniejszając swoje wymagania i wykorzystując pomoc ze strony rodziny. Mimo wszystko średnia wartość kredytów hipotecznych w Polsce szybko wzrasta, w 2002 roku wynosiła 76 tys. zł, w 2005 roku – 110 tys. zł, a w 2009 roku – 203 tys. zł.; średnia wartość kredytu na mieszkanie miała podobną wielkość. W takich miastach, jak Warszawa, Kraków, Poznań,obecnie największa liczba kredytobiorców bierze kredyty w wysokości około 300 tys. zł, spotykane są jednak także kredyty znacznie mniejsze.
Procedury kredytowe:
Dawniej skomplikowane, procedury kredytowe stosowane przez banki przy udzielaniu kredytów na zakup mieszkania zostały w znacznym stopniu uproszczone, co wcale nie oznacza, że warunki, które musi spełnić klient, są zawsze łatwe do spełnienia. Zwykle klient musi dołączyć do wniosku kredytowego liczne dokumenty. Jeśli klient pracuje na etacie, powinien przekazać bankowi zaświadczenie z zakładu pracy o zatrudnieniu na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony oraz zaświadczenie o zarobkach (w ciągu ostatnich 3 lub 6 miesięcy). Osoby pracujące na umowę zlecenia lub umowę o dzieło dostarczają oryginały umów (zleceń lub o dzieło), oświadczenie pracodawcy, że zamierza podtrzymać ten rodzaj stosunku pracy w przyszłości oraz PIT-y z ostatnich dwóch lat potwierdzone przez urząd skarbowy. Banki udzielają kredyty mieszkaniowe takim osobom tylko wyjątkowo.
Kredyt hipoteczny
Część potencjalnych kredytobiorców prowadzi działalność gospodarczą, są to często osoby, które taką działalność rozpoczęły niedawno. W praktyce wymagania banków w stosunku do osób prowadzących działalność gospodarczą są znacznie większe niż w stosunku do pracowników najemnych. Najczęściej muszą one dostarczyć następujące dokumenty: wpis do ewidencji działalności gospodarczej lub wpis do krajowego rejestru sądowego, REGON i NIP, zaświadczenie z ZUS-u o niezaleganiu ze zobowiązaniami, księgę przychodów i rozchodów, PIT za ostatni miesiąc i ostatni rok, kartę podatkową i PIT za ostatni miesiąc i ostatni rok (albo kartę podatkową i PIT-y z ostatnich lat, a w przypadku „ryczałtowców” – PIT-27 lub PIT-28 z ostatniego roku i pisemne oświadczenie o wysokości dochodów za ostatnie półrocze), oświadczenie współmałżonka wyrażające zgodę na zaciągnięcie kredytu.
Banki chcą też otrzymać oświadczenia o tym, czy klient jest kredytobiorcą lub poręczycielem w innym banku i czy prowadzi rachunki w innych bankach. Pracownicy banku udzielającego kredytu zachęcają do przeniesienia rachunku do ich banku, twierdząc, że ułatwi to rozliczenia związane z wypłatą i spłatą kredytu.
Jeśli kupujemy mieszkanie na i rynku wtórnym (od innego użytkownika), wymagana jest m.in. umowa przedwstępna lub zaświadczenie z agencji nieruchomości pośredniczącej w kupnie oraz odpis z księgi wieczystej. Jeśli natomiast mieszkanie buduje spółdzielnia lub deweloper, potrzebne będą: umowa w sprawie zakupu mieszkania, zaświadczenie o zaawansowaniu budowy, jej całkowitych kosztach i wysokości wpłat klienta oraz odpis z księgi wieczystej. Często banki chcą otrzymać także inne dokumenty (np. kopię odpisu z KRS dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej). Zgromadzenie całej tej dokumentacji może być trudne i czasochłonne. Kilka banków udziela klientom pomocy w zbieraniu niezbędnej dokumentacji bez pobierania za to opłat.
Koszt kredytu:
Kredyt z banku
Podstawowym kosztem kredytu mieszkaniowego jest oczywiście oprocentowanie, klient płaci też prowizję kredytową, a w niektórych bankach – dodatkowe opłaty (np. za złożenie wniosku). W przypadku spłaty kredytu przed terminem zwykle należy zapłacić odpowiednią prowizję, podobnie jest w przypadku zmiany waluty, w której nominowany jest kredyt. Klient pobierający kredyt na mieszkanie musi również ponieść niewielkie koszty pozabankowe. Fakt, że koszty pozabankowe są małe jest dużym plusem dla kredytobiorcy, który kupując nowe mieszkanie, musi ponieść rozmaite, trudne do przewidzenia wydatki.
