Cel kredytu i udział własny. Celem kredytów na budowę domu jest nie tylko pokrycie kosztów budowy domu, ale również wszystkich związanych z tym inwestycji, m.in. zakupu gruntu, budowę garażu, ogrodzenia działki, koszty podłączeń mediów. Większość banków wymaga zapewnienia przez kredytobiorcę znacznego udziału własnego w finansowaniu tych inwestycji, wynoszącego 10—30%. Wielkość udziału własnego ma -jak to pokazujemy w rozdziale II.4. – znaczny wpływ na oprocentowanie kredytu. Warto zauważyć, że pojęcie udziału własnego może być rozumiane różnie, część banków zalicza do niego np. wartość gruntu2.
Wielkość kredytów na dom jest bardzo zróżnicowana. Znaczna część kredytobiorców buduje dom systemem gospodarczym, przy dużym nakładzie pracy własnej, finansując prace z oszczędności własnych i rodziny,dlatego też spotykamy kredyty niższe niż 100 tys. zł. Równocześnie jednak do rzadkości nie należą kredyty na zakup lub budowę domu w wysokości ponad 600 tys. zł, a spotykane są i kredyty przekraczające 1 milion zł.
Wymagana dokumentacja:
Przy kredycie na budowę domów banki stawiają szczególnie trudne do spełnienia wymagania w zakresie dokumentacji; potencjalny klient musi złożyć liczne zaświadczenia, oświadczenia etc. Oprócz dokumentów wymienionych przy zakupie mieszkania należy m.in. przekazać prawomocne pozwolenie na budowę oraz decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wypis i wyrys z rejestru gruntów, kosztorys sporządzony przez wnioskodawcę, odpis z księgi wieczystej. Jeśli budujemy dom systemem gospodarczym banki często żądają też przedstawienia planu technicznego budynku, zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami od nieruchomości, polisy ubezpieczeniowej od ognia i innych zdarzeń losowych.
Sposób wypłaty kredytu:
Kredyty na budowę domu są zwykle wypłacane w transzach. Budowa domu może trwać latami, a bank – jak wspomniano – wypłaca większość pieniędzy (70-90%, a w niektórych przypadkach – nawet 100% wartości kredytu) bezpośrednio dostawcom towarów i usług związanych z budową. Kredytobiorca w niektórych bankach otrzymuje do dyspozycji pewną kwotę (np. 10% kapitału kredytu) w gotówce. Razem z własnymi środkami może dzięki temu:
• pokryć koszty, na które nie ma rachunków (powszechna w budownictwie praktyka pracy „na czarno” sprawia, że najczęściej część kosztów budowy musi być pokrywana w gotówce przez kredytobiorcę, szczególnie w końcowym etapie budowy),
• pokryć koszty licznych, najczęściej drobnych zakupów, za które należy płacić natychmiast (sprzedawca nie chce czekać na zapłatę przez bank za wystawioną fakturę),
• utworzyć rezerwę na dodatkowe koszty – najczęściej ujawniają się one w trakcie budowy.
Podstawową masę pieniędzy z kredytu bank wpłaca przelewem dostawcom towarów i usług po otrzymaniu faktur potwierdzonych przez kredytobiorcę. Każdą budowę można umownie podzielić na etapy, zwane transzami. Jeśli budowa jest realizowana przez wynajęte przedsiębiorstwo lub ekipę budowlaną, zwykle po zakończeniu każdej transzy3 następuje rozliczenie finansowe i bank przelewa (na zlecenie kredytobiorcy) odpowiednie sumy dostawcom. Bank zainteresowany jest tym, żeby klient w sposób realistyczny ustalił koszt budowy i przybliżoną wysokość poszczególnych transzy, dlatego też jest on proszony przez bank o wypełnienie tabeli pokazującej prognozowany rozkład płatności.
Pamiętajmy, że raty kredytowe będą naliczane w stosunku do ilości pieniędzy wypłacanych w ramach każdej transzy, także okres kredytowania liczy się od momentu uruchomienia tych transzy. Sprawia to, że w początkowym okresie kredytowania wysokość rat kredytowych ulega olbrzymim zmianom (komputery bankowe bez trudu radzą sobie z koniecznymi obliczeniami).
Koszt kredytu:
Koszty bankowe, w tym oprocentowanie i prowizja kredytowa, są zwykle przy kredycie na budowę domu ustalane na takich samych zasadach co przy kredycie na zakup mieszkania, występują natomiast poważne różnice w kosztach pozabankowych ponoszonych przez kredytobiorcę. Większość kosztów pozabankowych jest niewielka i uciążliwa tylko dlatego, że musimy je ponieść w momencie, kiedy przystępujemy do inwestycji. Najwięcej więc kosztuje wycena nieruchomości przez biegłego. Klient musi też ponieść wydatek m.in. na: podatek od czynności cywilnoprawnych, taksę notarialną, wniosek o wpis sądowy i opłatę skarbową. W praktyce te same opłaty należy uiścić przy zakupie gruntu. Wysokość większości opłat zależy od wartości nieruchomości.
Dodatkowym kosztem przy kredycie na dom są wydatki związane z obowiązkowym ubezpieczeniem tego domu do chwili ustanowienia na nim hipoteki, a następnie – ubezpieczania go przez cały czas spłaty kredytu.